La vivienda representa el 33,4% del gasto anual promedio de los hogares en los Estados Unidos y es mucho más que un bien de consumo: condiciona la salud, el capital humano, la movilidad laboral y la estabilidad financiera. Sin embargo, los mercados de vivienda fallan sistemáticamente en producir vivienda suficiente, accesible y bien ubicada. La razón no es un solo defecto del mercado, sino la suma de regulaciones distorsionadas, incentivos tributarios mal diseñados y una incompatibilidad estructural entre la rigidez de la vivienda como activo físico y el dinamismo de la economía moderna.
El problema de la oferta: regulación y productividad
La construcción residencial en los Estados Unidos ha experimentado una caída de productividad del 30% en los últimos cincuenta años, mientras la productividad general de la economía se duplico. Esta brecha es en sí misma una explicación poderosa del aumento sostenido en los costos de vivienda.
Una parte significativa del problema es regulatoria. El uso del suelo está controlado principalmente por los gobiernos locales, que imponen restricciones de zonificación, alturas máximas, tamaños mínimos de lote y límites al número de residentes por vivienda. Todas estas normas reducen la densidad habitacional y favorecen la vivienda unifamiliar de alto costo, excluyendo a los hogares de ingresos bajos y medios de las zonas de mayor demanda. A estas restricciones se suman procesos administrativos de múltiples capas de revisión y consulta comunitaria que extienden los plazos de construcción y encarecen los proyectos.
Los incentivos tributarios que distorsionan la demanda
El sistema tributario federal amplifica el problema por el lado de la demanda. La deducción de intereses hipotecarios no aumenta el número de propietarios, sino el tamaño de las viviendas que compran quienes ya serian propietarios de todas formas. Beneficia desproporcionadamente a los hogares de mayores ingresos y subsidia incluso la adquisición de segundas residencias vacacionales. El resultado es que el gasto fiscal se canaliza hacia viviendas más grandes, no hacía más viviendas.
El impuesto predial refuerza este sesgo: en muchas ciudades importantes, los inmuebles de alquiler multifamiliar enfrentan tasas efectivas mucho más altas que las viviendas unifamiliares. En Nueva York, en 2011, la tasa efectiva sobre los inmuebles de alquiler más grandes triplicaba la de las propiedades unifamiliares pequeñas. Esta asimetría desincentiva la construcción de vivienda en alquiler densa y accesible.
Una reforma prometedora es el impuesto sobre el valor del suelo (landó value tax), que grava exclusivamente el valor del terreno y no las mejoras construidas sobre él. Al eliminar el desincentivo a construir más densamente, este mecanismo puede inducir un mejor aprovechamiento del suelo urbano. Detroit es la primera gran ciudad estadounidense en implementarlo; si tiene éxito, podria inspirar reformas similares en otras jurisdicciones.
Los desajustes estructurales entre oferta y demanda
Mas allá de los costos de construcción y los incentivos tributarios, existe un problema estructural más profundo: la vivienda es inmóvil, duradera y costosa de transformar. Cuando la economía cambia, la vivienda no puede seguir el ritmo. Este desfase tiene tres dimensiones: el desajuste espacial, generado por la urbanización masiva que desplazo la demanda hacia las ciudades mientras el parque rural envejece sin uso; el desajuste ambiental, que emerge con el cambio climático y eleva costos de seguro en zonas costeras y boscosas; y el desajuste demográfico, resultado de la reducción del tamaño promedio de los hogares frente a un parque dominado por viviendas grandes unifamiliares.
Respuestas de política publica
El articulo propone cuatro líneas de acción. Primero, reducir las barreras regulatorias a la construcción, simplificando la zonificación y los procesos administrativos. Segundo, aprovechar el teletrabajo para desconcentrar la demanda: si los empleados pueden trabajar desde cualquier lugar, la presión sobre los mercados urbanos más costosos disminuye. Tercero, flexibilizar el parque habitacional existente, permitiendo subdivisiones y alquileres de habitaciones. Cuarto –menos preferible, pero a veces necesaria– limitar la inversión extranjera especulativa cuando las barreras regulatorias impiden que la oferta responda a los flujos de capital
Reflexión final
La asequibilidad de la vivienda no es solo un problema de mercado: es un desafío jurídico, fiscal y de diseño institucional. La vivienda no puede moverse; la economía sí. Mientras el derecho no se adapte para facilitar una oferta más dinámica, resiliente y equitativamente distribuida, la brecha entre lo que las personas necesitan y lo que el mercado produce seguirá creciendo.
Basado en: Hayashi, A. T. (2025). The dynamic Law and Economics of Housing Affordability. Universito of Virginia School o Law.
Artículo revisado con el software <<Language Tool>> https://languagetool.org/es, con la asistencia del equipo del Grupo de Investigación CONVERGENCIA (liderado por Miguel Ángel Vela Hugo, Mónica Sofía Safar Díaz, Tatiana Dangond Aguancha, Nicolás Silva Cueva, Ronald Thaler Toro Huilcapán).
